Adicional ao IMI (AIMI): Quem Está Sujeito e Como Calcular em 2026

Adicional ao IMI (AIMI): Quem Está Sujeito e Como Calcular em 2026

Tempo de leitura estimado: 12 minutos

Tem um imóvel em Portugal e recebeu uma notificação sobre o AIMI? Ou talvez seja proprietário de vários imóveis e queira perceber se está — ou vai estar — sujeito a este imposto adicional? Não está sozinho. A cada ano, milhares de contribuintes são surpreendidos com esta tributação extra e, muitas vezes, sem perceber exatamente como foi calculada ou se existe alguma forma de a reduzir legalmente.

Neste guia completo sobre o Adicional ao IMI (AIMI) em 2026, vamos descodificar tudo: quem paga, como se calcula, quais as isenções disponíveis e, acima de tudo, como pode gerir a sua situação patrimonial de forma inteligente e conforme a lei.

Índice

1. O que é o AIMI e para que serve?
2. Quem está sujeito ao AIMI em 2026?
3. Como calcular o AIMI: passo a passo
4. Taxas aplicáveis e limiares em 2026
5. Isenções, deduções e casos especiais
6. Exemplos práticos e casos reais
7. Como e quando pagar o AIMI
8. Perguntas Frequentes (FAQs)
9. O Seu Plano de Ação Patrimonial

O que é o AIMI e para que serve?

O Adicional ao IMI, popularmente conhecido como AIMI ou “imposto Mortágua” (em referência à deputada que o propôs), foi criado em 2017 como parte da reforma fiscal que visava uma maior progressividade na tributação do património imobiliário em Portugal. O enquadramento legal encontra-se nos artigos 135.º-A a 135.º-I do Código do IMI.

A ideia central é simples: quem possui um vasto património imobiliário deve contribuir proporcionalmente mais para o erário público. Não se trata de taxar o primeiro imóvel da família média — esse está, na maior parte dos casos, isento — mas sim de tributar adicionalmente os grandes detentores de propriedade.

Em 2026, o AIMI mantém-se como um dos temas mais discutidos na fiscalidade imobiliária portuguesa, especialmente num contexto em que os Valores Patrimoniais Tributários (VPT) continuam a ser atualizados e o mercado imobiliário português permanece dinâmico, com valorizações significativas em Lisboa, Porto e no Algarve nos últimos anos.

“O AIMI é, na sua essência, um imposto sobre a riqueza imobiliária acumulada. Compreendê-lo é fundamental para qualquer investidor ou proprietário que queira planear o seu património de forma eficiente.” — Carlos Rodrigues, consultor fiscal especializado em imobiliário, 2025

A lógica por detrás do imposto

O AIMI incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis urbanos situados em Portugal, pertencentes a pessoas singulares, pessoas coletivas e herança indivisa. Os imóveis rústicos e os afetos a atividades económicas (com condições específicas) estão excluídos desta tributação adicional.

A receita gerada pelo AIMI é, em parte, consignada ao Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social — um detalhe que muitos contribuintes desconhecem e que reforça o carácter redistributivo desta tributação.

Quem está sujeito ao AIMI em 2026?

Esta é, provavelmente, a questão mais importante. A resposta direta é: nem toda a gente que tem imóveis paga AIMI. Existe um mecanismo de dedução que protege a maioria das famílias portuguesas. Vamos ver quem está, de facto, sujeito.

Pessoas singulares

As pessoas singulares são tributadas em AIMI quando o somatório dos VPT dos seus imóveis urbanos excede 600.000 euros. Este é o limiar de dedução para contribuintes individuais. Se for casado ou viver em união de facto e optar pela tributação conjunta, a dedução duplica para 1.200.000 euros.

Ou seja, imagine um casal em que cada cônjuge tem imóveis no valor de 700.000 euros de VPT total. Individualmente, ambos superariam o limiar de 600.000 euros. Mas se optarem por tributação conjunta, o limiar passa para 1.200.000 euros — e com um total conjunto de 1.400.000 euros, apenas os 200.000 euros excedentes serão tributados.

Pessoas coletivas e entidades equiparadas

Para as pessoas coletivas (empresas, fundações, associações), as regras são bem diferentes e mais onerosas: não existe qualquer dedução. O AIMI incide sobre a totalidade do VPT dos imóveis urbanos que possuem, desde o primeiro euro. Adicionalmente, as empresas sujeitas ao AIMI podem deduzi-lo ao IRC como gasto fiscal — o que atenua parcialmente o impacto, mas não elimina o custo.

Heranças indivisas

As heranças indivisas são tratadas como pessoas coletivas para efeitos de AIMI, ou seja, também não beneficiam de qualquer dedução sobre o VPT total dos imóveis herdados. Esta é uma situação que muitas famílias ignoram quando mantêm imóveis em situação de herança por regularizar durante anos a fio — e que pode gerar encargos inesperados.

Quem está isento?

Estão isentos do AIMI os imóveis afetos a atividades económicas produtivas (mediante comunicação à AT), os imóveis rústicos, os imóveis de organismos de investimento coletivo em imobiliário em determinadas condições, e os imóveis cujo VPT total não ultrapasse os limiares de dedução aplicáveis.

Como calcular o AIMI: passo a passo

Calcular o AIMI não é complicado, mas requer atenção aos detalhes. Aqui está um processo claro, passo a passo, para perceber qual o valor que irá pagar.

Passo 1 — Identifique todos os imóveis urbanos que possui

Reúna informação sobre todos os seus imóveis urbanos em Portugal (excluindo os afetos a atividades económicas com os requisitos cumpridos). O VPT de cada imóvel consta na caderneta predial, disponível no Portal das Finanças.

Passo 2 — Some os VPT de todos os imóveis

Some o VPT de todos os imóveis urbanos em seu nome a 1 de janeiro do ano fiscal em causa. É esta a fotografia patrimonial que a Autoridade Tributária usa como base de cálculo.

Passo 3 — Aplique a dedução aplicável

Subtraia a dedução correspondente ao seu caso:

• Pessoas singulares (tributação individual): dedução de 600.000 €
• Pessoas singulares (tributação conjunta, casados/união de facto): dedução de 1.200.000 €
• Pessoas coletivas: sem dedução (tributação sobre o total do VPT)

Passo 4 — Aplique a taxa de AIMI ao valor resultante

Sobre o valor excedente, aplique a taxa correspondente. Em 2026, as taxas mantêm-se estruturadas de forma progressiva (ver secção seguinte).

Passo 5 — Considere eventuais deduções à coleta

Existe a possibilidade de deduzir ao AIMI a coleta de IRS correspondente a rendimentos prediais. Este é um mecanismo menos conhecido, mas que pode reduzir o imposto final a pagar de forma significativa para proprietários que arrendam os seus imóveis.

Taxas aplicáveis e limiares em 2026

Em 2026, a estrutura de taxas do AIMI mantém a progressividade introduzida nas últimas revisões legislativas. Compreender os escalões é fundamental para perceber o impacto real no seu caso.

Tabela de Taxas do AIMI em 2026

Nota: A taxa agravada de 0,7% para pessoas coletivas aplica-se a imóveis de habitação situados em municípios classificados como zonas de pressão urbanística, conforme lista atualizada pela Portaria anual do Ministério do Ambiente e Habitação.

Visualização: Impacto do AIMI por nível patrimonial (Pessoa Singular)

Isenções, deduções e casos especiais

Conhecer as isenções e as deduções disponíveis pode fazer uma diferença muito significativa no valor final a pagar. Aqui estão as mais relevantes para 2026.

Dedução à coleta do IRS por rendimentos prediais

Este é um dos mecanismos mais poderosos e menos utilizados: os proprietários que declarem rendimentos prediais no IRS podem deduzir à coleta de AIMI o IRS pago sobre esses rendimentos, até ao limite do próprio AIMI. Na prática, quem arrenda os seus imóveis e declara correctamente os rendimentos pode ver o AIMI reduzido substancialmente ou mesmo anulado.

Para usufruir desta dedução, é necessário que a coleta de IRS apurada sobre os rendimentos prediais (categoria F) seja declarada e liquidada. A dedução é feita automaticamente pela AT, mas vale a pena confirmar na nota de liquidação do IRS/AIMI.

Afetação a atividades económicas

Imóveis que sejam utilizados no âmbito de uma atividade empresarial ou profissional podem ser excluídos da base de incidência do AIMI, desde que estejam afetos à atividade e devidamente comunicados à AT. Este ponto é particularmente relevante para empresários individuais e profissionais liberais que utilizam imóveis próprios nas suas atividades.

Imóveis destinados a arrendamento para habitação permanente

Desde 2023, e mantendo-se em 2026, os imóveis pertencentes a pessoas coletivas e destinados a arrendamento habitacional permanente (com contratos registados) beneficiam de exclusão da base de incidência do AIMI, ou de taxa reduzida, dependendo da tipologia contratual. Esta medida visa incentivar a oferta de habitação para arrendamento acessível.

Imóveis classificados como monumentos nacionais

Imóveis com estatuto de proteção patrimonial (monumentos nacionais, imóveis de interesse público, etc.) podem beneficiar de isenção ou redução de AIMI, mediante reconhecimento pela AT. É uma situação mais rara, mas relevante para quem detém propriedade histórica.

Exemplos práticos e casos reais

Nada ilustra melhor do que exemplos concretos. Vamos analisar três situações típicas que encontramos no Portugal de 2026.

Caso 1 — A família de Lisboa com três imóveis

A Ana e o João são casados e possuem em conjunto três imóveis urbanos em Lisboa: a habitação própria (VPT: 480.000 €), um apartamento herdado que arrendam (VPT: 320.000 €) e uma loja no Chiado que arrendaram a um restaurante (VPT: 240.000 €). Total do VPT combinado: 1.040.000 €.

Optando pela tributação conjunta no AIMI, beneficiam da dedução de 1.200.000 €. Como o VPT total (1.040.000 €) não excede o limiar de 1.200.000 €, não pagam AIMI. Se fossem tributados individualmente, Ana teria, por exemplo, 750.000 € em nome dela e pagaria AIMI sobre os 150.000 € excedentes (a 0,7% = 1.050 €/ano). A opção pela tributação conjunta elimina o imposto.

Lição prática: A opção pela tributação conjunta no AIMI é independente da opção para o IRS. Deve ser avaliada separadamente e comunicada à AT no prazo legal.

Caso 2 — O investidor imobiliário com portfólio diversificado

O Pedro tem 54 anos, vive no Porto e construiu ao longo de 20 anos um portfólio de sete apartamentos que arrenda. O VPT total dos seus imóveis é de 1.850.000 €. É tributado individualmente.

O AIMI calculado seria:

— Sobre os primeiros 400.000 € excedentes (entre 600.001 € e 1.000.000 €): 0,7% × 400.000 € = 2.800 €

— Sobre os restantes 850.000 € (acima de 1.000.000 €): 1,0% × 850.000 € = 8.500 €

— Total AIMI bruto: 11.300 €/ano

No entanto, o Pedro declara rendimentos prediais de categoria F no IRS. O IRS pago sobre esses rendimentos (à taxa de 28%, supondo rendimentos líquidos de 40.000 €) seria de 11.200 €. Esta coleta de IRS pode ser deduzida ao AIMI, reduzindo o valor a pagar para apenas 100 €.

Lição prática: Para investidores imobiliários com rendimentos prediais expressivos, o AIMI pode ser praticamente eliminado pela dedução à coleta. Declarar corretamente os rendimentos prediais não é apenas uma obrigação legal — é também uma vantagem fiscal.

Caso 3 — A empresa com imóveis residenciais em Lisboa

A Construtora Horizonte, Lda. detém 12 apartamentos em Lisboa, com VPT total de 3.200.000 €. Como pessoa coletiva, não tem qualquer dedução.

Aplicando a taxa padrão de 0,4%: 3.200.000 × 0,4% = 12.800 €/ano. Mas como os imóveis estão em zonas de pressão urbanística e não estão afetos a arrendamento habitacional permanente, a taxa agravada de 0,7% aplicar-se-ia: 3.200.000 × 0,7% = 22.400 €/ano.

Se a empresa optasse por colocar todos os imóveis em arrendamento habitacional de longa duração com contratos devidamente registados, poderia beneficiar da exclusão ou da taxa reduzida, poupando potencialmente mais de 15.000 €/ano em AIMI.

Lição prática: Para empresas imobiliárias, a decisão sobre a afetação dos imóveis tem impacto fiscal direto e significativo. Um planeamento fiscal atempado pode reduzir substancialmente a carga de AIMI.

Como e quando pagar o AIMI

O processo de pagamento do AIMI segue um calendário definido pela AT, que em 2026 mantém as regras estabelecidas nos últimos anos.

Notificação e prazo

A liquidação do AIMI é feita pela Autoridade Tributária com base na informação disponível a 1 de janeiro de cada ano. As notas de liquidação são enviadas (por via eletrónica, para quem tem caixa postal ativa, ou por correio) até ao final de julho. O prazo de pagamento é geralmente setembro do mesmo ano — em 2026, o prazo termina em 30 de setembro.

Formas de pagamento

O AIMI pode ser pago através do Portal das Finanças (pagamento online), por referência Multibanco gerada no e-fatura/Portal das Finanças, ou em qualquer balcão dos CTT ou serviços de finanças. Para valores elevados, existe a possibilidade de fraccionamento em prestações, mediante requerimento.

E se discordar do valor liquidado?

Se considerar que o AIMI foi incorretamente calculado — por exemplo, porque um imóvel foi indevidamente incluído, ou porque a opção pela tributação conjunta não foi processada — pode apresentar uma reclamação graciosa no prazo de 120 dias a contar da notificação, ou impugnar judicialmente no prazo de 90 dias após a decisão da reclamação. Em casos de erros claros, a AT costuma ser receptiva à correção administrativa.

Dica prática: Antes de receber a nota de liquidação, verifique anualmente no Portal das Finanças quais os imóveis registados em seu nome e respetivos VPT. Erros cadastrais (imóveis de terceiros associados ao seu NIF, ou VPT desatualizado) podem inflacionar artificialmente a base tributável.

Perguntas Frequentes (FAQs)

1. Posso excluir o meu imóvel de habitação própria e permanente da base de incidência do AIMI?

Não diretamente — o AIMI não prevê uma isenção automática para habitação própria e permanente, ao contrário do IMI (que permite isenção até determinado VPT). No entanto, a dedução de 600.000 € por pessoa singular (ou 1.200.000 € em tributação conjunta para casados/união de facto) funciona na prática como uma proteção para a maioria das famílias, uma vez que o VPT dos imóveis de habitação da generalidade dos agregados portugueses não ultrapassa estes limiares. Apenas contribuintes com patrimónios imobiliários expressivos são efetivamente atingidos pelo AIMI.

2. Se vender um imóvel a meio do ano, ainda pago AIMI sobre ele?

O AIMI é calculado com base na situação patrimonial a 1 de janeiro do ano de tributação. Portanto, se a venda do imóvel se concluir depois dessa data — mesmo que seja em fevereiro — o imóvel ainda constará da sua esfera patrimonial para efeitos de AIMI desse ano. Se quiser excluir um imóvel da base de incidência de um determinado ano fiscal, a transmissão da propriedade deve ser formalizada antes de 1 de janeiro desse ano. Este é um aspeto fundamental a considerar no planeamento de transações imobiliárias.

3. As empresas podem deduzir o AIMI no IRC?

Sim. As pessoas coletivas sujeitas ao regime geral de IRC podem deduzir o AIMI pago como gasto fiscal, desde que os imóveis em causa estejam afetos à atividade empresarial e não estejam sujeitos a tributação autónoma. Esta dedutibilidade atenua parcialmente o impacto do AIMI nas empresas, uma vez que reduz o lucro tributável em IRC. No entanto, é importante notar que esta dedução não elimina o custo — apenas o reduz em função da taxa efetiva de IRC (geralmente 21%, podendo ser de 17% para PME no primeiro escalão). Para imóveis não afetos à atividade ou geradores de rendimentos tributados autonomamente, a dedutibilidade pode ser limitada ou vedada.

O Seu Plano de Ação Patrimonial: Próximos Passos

Chegou ao fim deste guia com muito mais clareza sobre o AIMI — mas o conhecimento só tem valor quando se transforma em ação. O panorama fiscal imobiliário em Portugal está em permanente evolução, e em 2026, com as atualizações dos VPT e as pressões sobre o mercado habitacional, gerir o seu portfólio de forma proativa nunca foi tão importante.

Aqui está o seu plano de ação em cinco passos concretos:

1. Faça o inventário patrimonial agora: Aceda ao Portal das Finanças e confirme todos os imóveis registados em seu nome, os respetivos VPT e se existem eventuais erros cadastrais. Faça-o antes de 1 de janeiro de cada ano fiscal.
2. Avalie a opção de tributação conjunta: Se for casado ou viver em união de facto, calcule o AIMI sob as duas hipóteses (individual vs. conjunta) e opte pela mais favorável. Esta opção pode ser feita anualmente.
3. Confirme se os seus rendimentos prediais estão bem declarados: A dedução do IRS de categoria F ao AIMI é um benefício fiscal real que não deve desperdiçar. Certifique-se de que os seus contratos de arrendamento estão registados e os rendimentos declarados.
4. Analise a afetação dos seus imóveis: Se possui imóveis em empresas ou em situação de herança indivisa, avalie se a estrutura atual é fiscalmente eficiente. Uma reorganização patrimonial bem planeada pode reduzir significativamente a carga fiscal.
5. Consulte um especialista antes de grandes decisões: Compra, venda, herança ou reestruturação societária com imóveis têm implicações diretas no AIMI. Um consultor fiscal ou advogado especializado pode poupar-lhe muito mais do que custa.

O AIMI insere-se numa tendência europeia mais ampla de tributação progressiva do património — uma tendência que dificilmente se reverterá nos próximos anos, especialmente num contexto de pressão sobre a habitação acessível e de crescente escrutínio sobre a concentração de riqueza imobiliária. Preparar-se hoje é a forma mais inteligente de proteger o seu património amanhã.

A sua questão para reflexão: Já sabe exatamente qual o VPT total dos seus imóveis urbanos e se está — ou estará em breve — acima dos limiares de isenção? Se a resposta for não, talvez seja tempo de agendar essa verificação. O melhor planeamento fiscal começa sempre com informação completa e atualizada.